EL CONTRATO DE ARRAS | Compra un inmueble de forma segura
contrato de arras

 

 

El contrato de arras es un documento primordial a la hora de comprar un inmueble de forma segura. Gracias a este contrato, tanto vendedor como comprador se asegurarán de que existe un interés real en adquirir el inmueble, y se asegurarán por escrito las condiciones que se han pactado para comprar el inmueble, para que lo único que quede sea la firma ante notario.

Si bien, estarás de acuerdo conmigo que a pesar de lo importante que es formalizar un contrato de arras una vez comprador y vendedor alcanzan un acuerdo en el precio, lamentablemente no todas las operaciones de venta de inmuebles se apoyan en este contrato. Y es que hay varios factores que pueden provocar que la gente se salte este contrato cuando van a comprar o vender un inmueble:

  1. Para unos quizás el obstáculo sea el abundante tiempo que toma redactarlo en el papel.
  2. Para otros, tal vez sea la elevada suma de dinero que supone tener que encargar a un experto a que formalice el contrato de arras.
  3. Quizás para la mayoría de la gente, sea la enorme dificultad que supone redactar un contrato de arras uno mismo, dado el desconocimiento de la normativa que afecta a este contrato y la falta de experiencia.

Pues bien, ¿y si te digo que puedes formalizar tú mismo un contrato de arras por 25 €, sin necesidad de ser ningún experto y en tan sólo 5 minutos?

Quédate conmigo y te enseñaré para qué sirve y cómo puedes personalizar un contratos de arras en unos pocos clics. ¡Con Bigle Legal es posible!

 

El contrato de arras – ¿Qué es y para qué sirve?

 

En pocas palabras y dicho de forma sencilla, el contrato de arras es un contrato privado, es decir entre particulares y/o empresas, por medio del cual las partes reservan la compraventa de un bien inmueble a cambio de entregar como señal, una cantidad de dinero que se denomina “arras”. Es como un anticipo del precio como garantía de que el comprador y vendedor formalizarán la venta.

En concreto se regula en el Código Civil, que aunque no define directamente el contrato de arras, hace referencia al mismo cuando regula las consecuencias jurídicas que supone firmar uno. En concreto, el artículo 1545 del Código Civil dice:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas por duplicadas“.

Si no has estudiado derecho muy probablemente te preguntarás… y, ¿esto en cristiano qué significa?

Trataré de explicarlo de forma que todo el mundo lo entienda. Significa que al firmar un contrato de arras, si el comprador al final decide no comprar el inmueble pierde la suma de dinero entregada como arras, y si por el contrario es el vendedor quien al final se echa para atrás y no procede a vender el inmueble, el vendedor queda obligado a devolver el importe de las arras multiplicado por dos.

Vaya, que para que se acabe por romper el compromiso de compraventa, tiene que ser por una razón de peso, ya que a la parte que desista le puede llegar a costar una fortuna.

 

Como puedes comprobar, la finalidad principal de este contrato es asegurar que se vaya a realizar la operación futura, es decir, la compraventa.

 

Es muy común, y suelen provocar muchas quejas, que el vendedor en el último momento rompa el acuerdo verbal (por el que nos vendía la casa a nosotros) por haber recibido una mejor oferta. Es probable que para algunos parezca natural, ya que todos queremos maximizar los beneficios de la venta, pero cuando se ha cerrado una operación en unas condiciones concretas, la otra parte se fía y deja de buscar piso y por tanto no se puede dar marcha atrás sin que haya compensación, ya que atentaría contra las exigencias de la buena fe.

 

¿A qué me arriesgo de no formalizar el contrato de arras?

 

El principal riesgo de no firmar un contrato de arras es perder el inmueble si eres el comprador, o arriesgarse a que la promesa de compra quede en saco roto y no se acabe vendiendo el inmueble, si eres el vendedor.

Por tanto, este contrato beneficia a ambas partes, pero especialmente al comprador, ya que el principal riesgo reside en que el vendedor reciba una mejor oferta. Al firmar el contrato de arras, reduces el riesgo de que te llamen y te digan “tenemos a otro comprador interesado”.

Con un contrato de arras te aseguras que este no ocurra, o que al menos, de ocurrir deberían pagarte una penalización del doble de lo entregado como arras.

 

¿Qué modelo de contrato de arras uso?

Lo primero que tienes que conocer es que en el contrato de arras no es obligatorio que intervenga un notario, por lo que puedes hacerlo tú mismo con plena validez legal. Existen 3 tipos de arras: arras confirmatorias, arras penales y arras penitenciales.

  • Confirmatorias: cuenta más como una reserva. Sirve para confirmar que se quiere formalizar la compraventa pero si alguna parte incumple se puede exigir el cumplimiento forzoso de la obligación, o resolver el contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.
  • Penitenciales: en este caso si el comprador finalmente no cumple con su obligación de comprar el inmueble perderá el importe entregado como arras, mientras que si es el vendedor quien finalmente no cumple la obligación de vender el inmueble deberá devolver el doble del importe recibido como arras.
  • Penales: proviene de la cláusula penal. Sería el caso en el que las partes pactan que si alguno incumple deberá pagar el importe fijado como cláusula penal, al margen de que además pueda reclamar el cumplimiento del contrato.

Las más habituales y más utilizadas por la mayoría de abogados que yo conozco son las arras penitenciales. Probablemente sean las que mejor funcionen por su efecto disuasorio, ya que tras la firma es poco probable que no se llegue a efectuar la compra, porque sino pierdes las arras o las tienes que devolver duplicadas. Y qué queréis que os diga, según el importe de venta del inmueble, puedes llegar a perder mucho dinero si no cumples con tu obligación de formalizar la compraventa.

Pero, ¿por qué no utilizar un modelo de arras extraído de internet? Es cierto que los modelos extraídos de internet son gratuitos pero por algo lo son. Los modelos de internet fueron contratos que sirvieron para una operación concreta en un momento concreto y no se pueden adaptar a otra situación jurídica distinta ni a otro momento concreto, ya que la normativa cambia y se corre el riesgo de utilizar legislación derogada.

En Bigle Legal el contrato se adapta según las necesidades que tiene cada usuario, con que cada contrato elaborado con nuestra web, es distinto entre sí.

Además, ¿De verdad te jugarías por unos pocos euros un momento tan importante como la compraventa de un inmueble?

En nuestro caso, la información que se te solicitará para generar a medida nuestro modelo de contrato de arras es la siguiente:

  • Identificación de las partes del contrato.
  • Identificación del inmueble a transmitir. Para conocer este dato será fundamental acudir al Registro de la Propiedad.
  • Condiciones:
    • Precio de la compraventa del inmueble.
    • Importe de las arras. Normalmente se suele entregar un 10% del precio de venta del inmueble, aunque no hay un porcentaje fijo.
    • Lugar y plazo para formalizar la compraventa.
    • Condición resolutoria. Aquí se regulan las consecuencias de que no se firme la compraventa del inmueble.
  • Gastos e impuestos. Este paso previo resulta importante, ya que, si no has cumplido la normativa tributaria no podrás inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad y perderás la protección que ofrece el mismo.
  • Cláusulas generales.
  • Protección de datos personales.
  • Sujeción a Ley Española.
  • Juez competente.

Se recomienda también añadir al contrato, si se tiene a mano, los siguientes documentos anexos:

  • Inventario de bienes muebles de la finca.
  • Reglamento interno de la comunidad de propietarios.
  • Certificado de estar al corriente del IBI.
  • Cédula de habitabilidad.
  • Nota simple del registro de la propiedad.
  • Certificado energético.
  • Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de los gastos de la comunidad.
  • Plano de situación del inmueble.
  • Copia del cheque bancario, en caso de que se entreguen las arras mediante un cheque.

 

¿Cómo puedo hacer un contrato de arras yo mismo?

En Bigle Legal te ofrecemos la opción perfecta. Por tan sólo 25 Euros podrás personalizar un contrato de arras tú mismo con todo el contenido que marca la ley, como si fueras un auténtico profesional del derecho. Con unos pocos clics podrás personalizar tu contrato, sólo tienes que introducir los datos que se te piden en nuestro formulario online y en cuestión de segundos tendrás tu contrato de arras listo para firmar.

El funcionamiento es muy sencillo y se resume en 3 pasos:

  1. Crea tu cuenta gratuitamente  aquí o accede a tu cuenta si ya tienes una.
  2. Selecciona el contrato de arras y compra el documento. A continuación, completa la información del formulario que te saldrá. Verás que te pedirá la información necesaria para crear a medida el contrato, igual que te lo pediría tu abogado.
  3. Una vez 100% completado el formulario, podrás descargar tu contrato de arras personalizado según tus necesidades.

Además, ¿Quieres saber lo mejor? Nuestro equipo de abogados mantiene al día de la ley todos los documentos legales, para que tú sólo tengas que dedicarte a completar un sencillo formulario online. De esta forma, como usuario obtendrás las ventajas de un precio económico y la seguridad que obtendrías contratando a un abogado.

En Bigle Legal conocemos que encargar algo tan sencillo a un profesional puede resultar caro, y por ello queremos darte las ventajas que ofrecen los documentos redactados por abogados (seguridad y fiabilidad) con la ventaja que ofrecen los modelos (un precio barato y para todos).

Espero que te haya gustado este post.

Déjame tus impresiones y comentarios más abajo, y estaré encantado de contestarte.

¡Que tengas un día muy legal!

 

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Alejandro Esteve de Miguel Anglada
Abogado
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